哪些情况下冒充业主卖房有什么危害

作者:laiyan 2020-07-31 15:17:45 来源:

案例速读

开头还是先来陈述一个案例:2013年1月的时候,小代需要一笔钱用于其生意资金周转,因其母亲去世已久,且属于母亲的房屋许久未有人住,便想到将其卖了换成钱。2013年3月,小代联系上买家小白,还主动拿出其母亲“签字”的《授权委托书》,并承诺该委托书合法有效,否则承担一切后果。当天,买家小白就跟小代签订了合同。


到了面签这一环节,小代得知必须业主本人去银行面签,否则需要出具公证的《授权委托书》。然而,小代却迟迟不能提供,后经买家小白的一再催促,小代才终于带着母亲去面签,并最终获得银行批贷。


然而,在过户时,却出现了令小白大跌眼镜的一幕:工作人员对年轻母亲的身份产生怀疑,要求小代到派出所出具《母子关系证明》。这时小代才如实交代母亲去世的事实,去银行面签的实际上是姐姐。


最终,假冒的“母亲”无法与小白办理过户,双方几经协商仍不能达成一致意见。无奈之下,小白将小代告上法庭,要求法院确认双方签署的买卖合同无效,判决小代返还其已支付的定金、首付款,并支付违约金,赔偿房屋价格上涨的损失。


● 双方签署的《房屋买卖合同》及《补充协议》无效;


● 被告小代返还原告小白的购房款及利息、赔偿房屋价格上涨损失;


● 根据我国法律规定,行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后仍以被代理人名义订立的合同,未经被代理人追认,对被代理人不发生效力,由行为人承担责任。也就是说,业主小代母亲已去世,无法对小代所订立的房屋买卖合同进行追认,故法院判决合同无效。


● 无效的合同自始没有法律效力,因该合同取得的财产,应当予以返还;有过错的一方还应当赔偿对方因此所受到的损失。也就是说,小白要求小代返还购房款及利息、赔偿房屋上涨损失的诉讼请求符合法律规定,法院也给予了支持。


买房、卖房小贴士

● 交易过程中,买卖双方应尽可能的本人到场,并严谨核实对方身份信息,尤其是在签署合同、接收房款、交付房屋、办理过户等关键手续时。


● 如一方无法到场,应要求其出具亲笔签名的《授权委托书》(必要时出具公证委托书),留存委托书原件,并与其电话或短信确认,保留证据。


● 在一方无法提供《授权委托书》原件的紧急情况下,务必要求代理人签署《代理人关于代理权的承诺书》,要求其对代理权的事宜作出书面承诺,并在规定期限内提供《授权委托书》原件。需要注意的是,《代理人关于代理权的承诺书》仅是约束来签署法律文件的代理人的文件,并不能从本质上决定合同的效力。也就是说,若事后一方拒绝提供《授权委托书》原件(拒绝追认),其签署的合同仍会无效。


● 对于继承房产的交易,务必要求继承人办理继承公证手续后再处置房产,万不可尝试“假冒业主本人”的伎俩,以免得不偿失。


法律依据

行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同,未经被代理人追认,对被代理人不发生效力,由行为人承担责任。引用:《中华人民共和国合同法》第四十八条


合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。引用:《中华人民共和国合同法》第五十八条


当事人在订立合同过程中有下列情形之一,给对方造成损失的,应当承担损害赔偿责任:(一)假借订立合同,恶意进行磋商;(二)故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况;(三)有其他违背诚实信用原则的行为。引用:《中华人民共和国合同法》第四十二条

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